未办过户房屋买卖合同是否有效

          某地一楼盘建成。当地居民王立民实地考察后，对房屋的设计、地段和周边环境都比较满意。经过协商，王立民与经销该楼盘的某销售公司签订了房屋买卖合同。合同约定：销售公司将一套三居室售予王立民，价款人民币40万元，并约定该房屋于2005年元旦前交付使用。此后，王立民先后向销售公司支付购房款人民币30万元。至交房日，某销售公司因故未能交付房屋。2005年2月初，某销售公司通知王立民办理房屋交接验收手续，但王立民未办理。此后，王立民诉至法院，称该合同未按法律规定办理过户手续，不具备法律效力，请求人民法院判决解除其与某销售公司的房屋买卖合同，并主张销售公司返还购房款人民币30万元并承担至还款日的利息损失。 

         王立民提出：该房屋买卖合同未办理过户手续，属于无效合同，请求人民法院判决解除合同，销售公司返还房款和赔偿利息损失。销售公司提出：该合同随未办理过户手续，但房屋过户手续属于房屋所有权转移的要件，而不是合同有效的要件，该合同为有效销售公司虽然存在迟延履行合同义务的情况，但尚不构成根本违约，双方应当继续履行合同。 

       法院经审理认为：本案中，按照合同约定销售公司应当于2005年元旦前交房，而其却于2005年2月才通知王立民办理房屋交接验收手续，其行为显然已经构成迟延履行。但销售公司的迟延履行，并未给王立民造成利益损失，不应当认定为构成根本违约。因此，本案中，应认定该买卖销售合同为有效，双方当事人应继续履行合同，王立民可以基于销售公司的迟延履行要求其承担违约责任。 

     邵雷雷  律师点评：根据合同法的规定，合同生效的要件包括：主体合格；行为人意思表示真是；内容合法。本案中双方当事人均具有缔约能力，并已经就销售买卖达成了一致，且买方支付了价款。销售过户登记并非房屋买卖合同的有效要件，故该合同是合法有效的。从意思自治原则出发，是尊重双方当事人的意愿的，也是符合合同法鼓励交易原则的。